Калькулятор спекулятивного налога

Так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer) — это не отдельный налог, а немецкий подоходный налог на прибыль от частных сделок продажи согласно § 23 Закона о подоходном налоге Германии (EStG). Если вы продаёте недвижимость с прибылью в течение десяти лет после покупки, эта прибыль облагается по вашей персональной ставке подоходного налога.

Наш калькулятор автоматически проверяет, истёк ли срок, и оценивает ожидаемую налоговую нагрузку на основе введённых вами данных.

Решающее значение имеют даты нотариальных договоров купли-продажи: если между договором покупки и договором продажи прошло более десяти лет, прибыль полностью освобождается от налога. Передача объекта, запись в поземельной книге или оплата цены на срок не влияют.

Калькулятор показывает точный срок владения и дату, начиная с которой возможна продажа без налога.

При собственном проживании: если вы сами жили в объекте в году продажи и в двух предшествующих календарных годах, прибыль остаётся необлагаемой даже в пределах десятилетнего срока. Достаточно, чтобы собственное проживание непрерывно затрагивало эти три календарных года — три полных года не требуются.

В калькуляторе для этого просто выберите вариант собственного проживания.

Калькулятор определяет прибыль по следующей схеме:

• цена продажи
• минус затраты на приобретение (цена покупки плюс сопутствующие расходы: нотариус, налог на приобретение недвижимости, маклер)
• минус сопутствующие расходы при продаже
• минус затраты на модернизацию, повышающую стоимость
• плюс амортизация (AfA), заявленная в период сдачи в аренду

К результату применяется ваша персональная предельная налоговая ставка, которую калькулятор оценивает по годовому доходу.

По сдаваемой в аренду недвижимости вы годами заявляли амортизацию (AfA) в налоговых целях. Она уменьшает затраты на приобретение, из-за чего налогооблагаемая прибыль при продаже соответственно возрастает — фактически амортизация облагается налогом задним числом.

Укажите в калькуляторе сумму всей заявленной амортизации; для недвижимости, используемой для собственного проживания, этот пункт не применяется.

Фиксированной ставки спекулятивного налога не существует. Прибыль прибавляется к вашим остальным доходам и облагается по персональной прогрессивной ставке немецкого подоходного налога — в зависимости от дохода до 45 процентов, плюс надбавка солидарности и при необходимости церковный налог.

Калькулятор оценивает вашу предельную ставку по указанному годовому доходу; фактическую нагрузку определяет немецкая налоговая служба в рамках вашей налоговой декларации.

Прибыль от частных сделок продажи остаётся необлагаемой, если за календарный год она в сумме не достигает 1 000 евро (до 2023 года: 600 евро). Важно: это порог освобождения (Freigrenze), а не вычет — если он превышен хотя бы на один евро, налогом облагается вся прибыль целиком.

Калькулятор автоматически учитывает этот порог и соответствующим образом отображает результат.

Все расходы, непосредственно связанные с продажей, уменьшают налогооблагаемую прибыль. К ним относятся, в частности:

• комиссия маклера со стороны продавца
• нотариальные и регистрационные расходы, если их несёте вы
• компенсация банку за досрочное погашение кредита
• затраты на оценку, энергетический сертификат и объявления

Укажите эти позиции в поле сопутствующих расходов при продаже.

Только меры, повышающие стоимость (капитальные затраты), например пристройка, капитальная реконструкция или первичное обустройство мансарды, увеличивают затраты на приобретение и тем самым уменьшают прибыль.

Обычные расходы на содержание, такие как косметический ремонт или замена неисправных деталей, не учитываются — по сдаваемым в аренду объектам они, как правило, уже были вычтены как расходы, связанные с получением дохода. Поэтому вносите в калькулятор только настоящие затраты на модернизацию.

При безвозмездном приобретении новый спекулятивный срок не начинается. Вы вступаете в правовое положение предшественника: решающей является дата, когда наследодатель или даритель первоначально купил недвижимость.

Если он приобрёл её более десяти лет назад, вы можете сразу продать без налога. Соответственно, укажите в калькуляторе первоначальную дату покупки.

Убытки от частных сделок продажи нельзя зачесть против других доходов, например зарплаты или арендных поступлений. Они уменьшают исключительно прибыль от других частных сделок продажи — в том же году, путём переноса на предыдущий год или на будущие годы.

В этом случае калькулятор показывает, что спекулятивный налог не возникает.

Если в течение примерно пяти лет вы продаёте более трёх объектов недвижимости, немецкая налоговая служба может квалифицировать это как коммерческую торговлю недвижимостью. Тогда правила § 23 EStG больше не действуют: прибыль облагается подоходным налогом независимо от срока владения, а дополнительно — промысловым налогом.

Наш калькулятор моделирует частную продажу. При нескольких запланированных продажах обязательно обратитесь за налоговой консультацией.

Калькулятор основан на немецком налоговом праве (§ 23 EStG) и предназначен для продаж недвижимости, подлежащих немецкому подоходному налогу. Если вы являетесь налоговым резидентом Германии, налогом в принципе может облагаться и продажа зарубежной недвижимости — однако здесь действуют соглашения об избежании двойного налогообложения с отчасти иными правилами.

В других странах действуют собственные нормы и сроки, которые калькулятор не отражает.

Калькулятор даёт обоснованный ориентир на основе введённых данных, но не заменяет налоговую консультацию. Фактическая налоговая нагрузка зависит от вашей индивидуальной ситуации — например, от точного дохода, совместного налогообложения супругов, церковного налога или лишь частичной сдачи объекта в аренду.

За обязательной информацией обращайтесь, пожалуйста, к налоговому консультанту. Затем OFFMARKET24 с удовольствием поможет вам конфиденциально найти подходящего покупателя для вашей недвижимости.