Calculadora de impuesto especulativo
Calcule si, y cuánto, impuesto especulativo se aplica en la venta de su inmueble
Rellene el formulario para calcular el impuesto especulativo estimado.
El plazo de 10 años
Si entre la compra y la venta transcurren más de 10 años, la ganancia está exenta de impuestos. Lo determinante es la fecha del contrato de compraventa notarial.
Uso propio
Los inmuebles de uso propio también pueden venderse exentos de impuestos antes de que transcurran los 10 años si usted ha vivido allí en el año de venta y en los dos años anteriores.
Amortización en el alquiler
En los inmuebles alquilados, la amortización aplicada hasta ahora se añade a la ganancia, se grava posteriormente, por así decirlo.
Esta calculadora sirve únicamente como orientación y no sustituye al asesoramiento fiscal. La carga fiscal real puede diferir. Consulte a un asesor fiscal para información vinculante.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de especulación
Respuestas sobre el plazo de 10 años, el uso propio y el cálculo del impuesto en la venta de inmuebles en Alemania.
¿Qué es el impuesto de especulación alemán sobre inmuebles?
El llamado impuesto de especulación (Spekulationssteuer) no es un impuesto independiente, sino el impuesto sobre la renta alemán que grava las ganancias de operaciones de venta privadas según el artículo 23 de la Ley alemana del Impuesto sobre la Renta (EStG). Si vende un inmueble con beneficio dentro de los diez años posteriores a su compra, esa ganancia tributa a su tipo personal del impuesto sobre la renta.
Nuestra calculadora comprueba automáticamente si el plazo ya ha expirado y estima la carga fiscal prevista a partir de sus datos.
¿Cómo funciona el plazo de 10 años?
Lo decisivo son las fechas de los contratos notariales de compraventa: si entre el contrato de compra al adquirir el inmueble y el contrato de venta transcurren más de diez años, la ganancia queda completamente libre de impuestos. La entrega, la inscripción registral o el pago del precio no influyen en el plazo.
La calculadora le muestra el periodo de tenencia exacto y la fecha a partir de la cual es posible una venta libre de impuestos.
¿Cuándo está la venta libre de impuestos pese a un periodo de tenencia más corto?
En caso de uso propio: si usted habitó el inmueble en el año de la venta y en los dos años naturales anteriores, la ganancia queda libre de impuestos incluso dentro del plazo de diez años. Basta con que el uso propio abarque de forma continuada esos tres años naturales; no es necesario que sean tres años completos.
En la calculadora, seleccione simplemente la opción de vivienda habitada por el propietario.
¿Cómo se calcula la ganancia sujeta a impuestos?
La calculadora determina la ganancia según el siguiente esquema:
- precio de venta
- menos costes de adquisición (precio de compra más gastos accesorios como notario, impuesto de transmisiones inmobiliarias, agente)
- menos gastos accesorios de la venta
- menos costes de modernización que aumentan el valor
- más las amortizaciones (AfA) deducidas durante el alquiler
Al resultado se aplica su tipo impositivo marginal personal, que la calculadora estima a partir de sus ingresos anuales.
¿Por qué se suma la amortización (AfA) a la ganancia?
En los inmuebles alquilados, usted ha deducido fiscalmente amortizaciones (AfA) a lo largo de los años. Estas reducen los costes de adquisición, con lo que la ganancia imponible en la venta aumenta en la misma medida: en la práctica, la AfA se grava a posteriori.
Introduzca en la calculadora la suma de todas las amortizaciones deducidas hasta ahora; en inmuebles de uso propio este punto no se aplica.
¿A qué tipo impositivo tributa la ganancia?
No existe un tipo fijo para el impuesto de especulación. La ganancia se suma a sus demás ingresos y tributa a su tipo personal y progresivo del impuesto sobre la renta alemán: hasta el 45 por ciento según los ingresos, más el recargo de solidaridad y, en su caso, el impuesto eclesiástico.
La calculadora estima su tipo marginal a partir de los ingresos anuales indicados; la carga real la determina la administración tributaria alemana en su declaración de la renta.
¿Qué significa el umbral exento de 1.000 euros?
Las ganancias de operaciones de venta privadas quedan libres de impuestos si en el año natural no alcanzan en total los 1.000 euros (hasta 2023: 600 euros). Importante: se trata de un umbral de exención (Freigrenze), no de un mínimo exento; si se supera aunque sea por un euro, toda la ganancia pasa a ser imponible.
La calculadora tiene en cuenta este umbral automáticamente y lo refleja en los resultados.
¿Qué gastos de venta reducen la ganancia?
Todos los gastos directamente relacionados con la venta reducen la ganancia imponible. Entre ellos se incluyen, en particular:
- la comisión de agencia a cargo del vendedor
- los gastos de notaría y registro, en la medida en que usted los asuma
- la compensación por cancelación anticipada del préstamo
- los costes de tasación, certificado energético y anuncios
Introduzca estas partidas en el campo de gastos accesorios de la venta.
¿Cuentan las modernizaciones y reparaciones en el cálculo?
Solo las medidas que aumentan el valor (costes de construcción), como una ampliación, una rehabilitación integral o el primer acondicionamiento de un ático, incrementan los costes de adquisición y reducen así la ganancia.
Los gastos de simple conservación, como reparaciones estéticas o la sustitución de piezas defectuosas, no cuentan: en inmuebles alquilados normalmente ya se dedujeron como gastos deducibles. Por tanto, introduzca en la calculadora únicamente costes de modernización reales.
¿Qué se aplica a los inmuebles heredados o donados?
En una adquisición a título gratuito no comienza un nuevo plazo de especulación. Usted se subroga en la posición de su predecesor legal: lo determinante es la fecha en la que el causante o el donante compró originalmente el inmueble.
Si lo adquirió hace más de diez años, usted puede vender de inmediato libre de impuestos. Introduzca en la calculadora, por tanto, la fecha de compra original.
¿Qué ocurre si vendo con pérdidas?
Las pérdidas de operaciones de venta privadas no pueden compensarse con otros ingresos como el salario o las rentas de alquiler. Solo reducen las ganancias de otras operaciones de venta privadas: en el mismo año, mediante traslado al año anterior o mediante compensación en años futuros.
En ese caso, la calculadora indica que no se devenga impuesto de especulación.
¿Qué es la regla de los tres inmuebles?
Si vende más de tres inmuebles en un plazo aproximado de cinco años, la administración tributaria alemana puede calificar su actividad como comercio inmobiliario profesional. En ese caso ya no se aplican las reglas del artículo 23 EStG: las ganancias tributan por el impuesto sobre la renta con independencia del periodo de tenencia y, además, por el impuesto de actividades económicas.
Nuestra calculadora representa la venta privada. Si planea varias ventas, debería solicitar sin falta asesoramiento fiscal.
¿A qué legislación se refiere la calculadora?
La calculadora se basa en el derecho fiscal alemán (artículo 23 EStG) y está concebida para ventas de inmuebles sujetas al impuesto sobre la renta alemán. Si usted tributa en Alemania por obligación personal, en principio también puede estar sujeta a impuestos la venta de un inmueble en el extranjero, aunque en esos casos se aplican convenios de doble imposición con reglas en parte diferentes.
Otros países tienen sus propias normas y plazos, que la calculadora no contempla.
¿Qué grado de validez tiene el resultado de la calculadora?
La calculadora ofrece una orientación fundada a partir de sus datos, pero no sustituye el asesoramiento fiscal. La carga tributaria real depende de su situación individual: por ejemplo, de los ingresos exactos, la tributación conjunta, el impuesto eclesiástico o un alquiler solo parcial del inmueble.
Para información vinculante, consulte a un asesor fiscal. Después, OFFMARKET24 le ayudará con gusto a encontrar discretamente el comprador adecuado para su inmueble.