Spekulationssteuer-Rechner
Berechnen Sie, ob und wie viel Spekulationssteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie anfällt
Füllen Sie das Formular aus, um die geschätzte Spekulationssteuer zu berechnen.
Die 10-Jahres-Frist
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen, ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags.
Eigennutzung
Selbstgenutzte Immobilien können auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verkauft werden, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor dort gewohnt haben.
AfA bei Vermietung
Bei vermieteten Immobilien wird die bisher geltend gemachte Abschreibung (AfA) dem Gewinn hinzugerechnet - sie wird quasi nachversteuert.
Dieser Rechner dient nur zur Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die tatsächliche Steuerlast kann abweichen. Konsultieren Sie einen Steuerberater für verbindliche Auskünfte.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Antworten rund um die 10-Jahres-Frist, Eigennutzung und die Berechnung der Steuer beim Immobilienverkauf.
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, wird dieser Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Unser Rechner prüft automatisch, ob die Frist bereits abgelaufen ist, und schätzt die voraussichtliche Steuerlast auf Basis Ihrer Angaben.
Wie funktioniert die 10-Jahres-Frist?
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge: Liegen zwischen dem Kaufvertrag beim Erwerb und dem Kaufvertrag beim Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Übergabe, Grundbucheintrag oder Kaufpreiszahlung spielen für die Frist keine Rolle.
Der Rechner zeigt Ihnen die exakte Haltedauer an und nennt das Datum, ab dem ein steuerfreier Verkauf möglich ist.
Wann ist der Verkauf trotz kürzerer Haltedauer steuerfrei?
Bei Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei. Dabei genügt es, wenn die Eigennutzung die drei Kalenderjahre zusammenhängend berührt – es müssen keine drei vollen Jahre sein.
Im Rechner wählen Sie dafür einfach die Option Selbst bewohnt.
Wie wird der zu versteuernde Gewinn berechnet?
Der Rechner ermittelt den Gewinn nach folgendem Schema:
- Verkaufspreis
- abzüglich Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
- abzüglich Verkaufsnebenkosten
- abzüglich wertsteigernder Modernisierungskosten
- zuzüglich der bei Vermietung geltend gemachten Abschreibungen (AfA)
Auf das Ergebnis wird Ihr persönlicher Grenzsteuersatz angewendet, den der Rechner aus Ihrem Jahreseinkommen schätzt.
Warum wird die AfA dem Gewinn hinzugerechnet?
Bei vermieteten Immobilien haben Sie über die Jahre Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht. Diese mindern die Anschaffungskosten, wodurch sich der steuerpflichtige Gewinn beim Verkauf entsprechend erhöht – die AfA wird also faktisch nachversteuert.
Tragen Sie im Rechner die Summe aller bisher abgesetzten Abschreibungen ein; bei selbst genutzten Immobilien entfällt dieser Punkt.
Mit welchem Steuersatz wird der Gewinn versteuert?
Es gibt keinen festen Spekulationssteuersatz. Der Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz besteuert – je nach Einkommen bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Der Rechner schätzt Ihren Grenzsteuersatz anhand des angegebenen Jahreseinkommens; die tatsächliche Belastung ermittelt das Finanzamt im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung.
Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 Euro liegen (bis 2023: 600 Euro). Wichtig: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag – wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Der Rechner berücksichtigt die Freigrenze automatisch und weist entsprechende Ergebnisse aus.
Welche Verkaufskosten mindern den Gewinn?
Alle Kosten, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen, reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn. Dazu zählen insbesondere:
- Maklerprovision des Verkäufers
- Notar- und Grundbuchkosten, soweit Sie sie tragen
- Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditablösung
- Kosten für Wertgutachten, Energieausweis und Inserate
Tragen Sie diese Positionen im Feld Verkaufsnebenkosten ein.
Zählen Modernisierungen und Reparaturen bei der Berechnung?
Nur wertsteigernde Maßnahmen (Herstellungskosten), etwa ein Anbau, eine Kernsanierung oder ein erstmaliger Dachausbau, erhöhen die Anschaffungskosten und mindern damit den Gewinn.
Reine Erhaltungsaufwendungen wie Schönheitsreparaturen oder der Austausch defekter Teile zählen nicht dazu – bei vermieteten Objekten wurden sie in der Regel bereits als Werbungskosten abgezogen. Tragen Sie im Rechner daher nur echte Modernisierungskosten ein.
Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?
Bei unentgeltlichem Erwerb beginnt keine neue Spekulationsfrist. Sie treten in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers: Maßgeblich ist das Datum, an dem der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat.
Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Tragen Sie im Rechner entsprechend das ursprüngliche Kaufdatum ein.
Was passiert bei einem Verkauf mit Verlust?
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nicht mit anderen Einkünften wie Gehalt oder Mieteinnahmen verrechnet werden. Sie mindern ausschließlich Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften – im selben Jahr, per Rücktrag ins Vorjahr oder per Vortrag in künftige Jahre.
Der Rechner zeigt in diesem Fall an, dass keine Spekulationssteuer anfällt.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Verkaufen Sie innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien, kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Dann gelten die Regeln des § 23 EStG nicht mehr: Die Gewinne unterliegen unabhängig von der Haltedauer der Einkommensteuer und zusätzlich der Gewerbesteuer.
Unser Rechner bildet den privaten Verkauf ab. Bei mehreren geplanten Verkäufen sollten Sie unbedingt steuerlichen Rat einholen.
Auf welches Recht bezieht sich der Rechner?
Der Rechner basiert auf deutschem Steuerrecht (§ 23 EStG) und ist für Immobilienverkäufe konzipiert, die der deutschen Einkommensteuer unterliegen. Sind Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, kann grundsätzlich auch der Verkauf einer Auslandsimmobilie steuerpflichtig sein – hier greifen jedoch Doppelbesteuerungsabkommen mit teils abweichenden Regelungen.
Für andere Länder gelten eigene Vorschriften und Fristen, die der Rechner nicht abbildet.
Wie verbindlich ist das Ergebnis des Rechners?
Der Rechner liefert eine fundierte Orientierung auf Basis Ihrer Eingaben, ersetzt aber keine steuerliche Beratung. Die tatsächliche Steuerlast hängt von Ihrer individuellen Situation ab – etwa vom genauen Einkommen, vom Splittingtarif, von der Kirchensteuer oder einer nur anteiligen Vermietung.
Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. Gerne unterstützt Sie OFFMARKET24 anschließend dabei, diskret den passenden Käufer für Ihre Immobilie zu finden.