Der Begriff „Off-Market“ taucht im Zusammenhang mit großen Immobilienverkäufen immer häufiger auf. Doch was bedeutet es eigentlich konkret, eine Immobilie Off-Market zu veräußern, und warum entscheiden sich viele Eigentümer bewusst für diesen Weg? Am besten lässt sich das anhand eines praktischen Beispiels erklären.
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Eine kleine Anekdote zur Veranschaulichung
Stellen Sie sich vor, Sie wären Eigentümer des Kö-Bogens in Düsseldorf, einem der bekanntesten Gebäude in der Stadt. Aus welchem Grund auch immer möchten Sie dieses Prestigeobjekt verkaufen. Natürlich könnten Sie es öffentlich in Immobilienportalen einstellen oder sogar bei Kleinanzeigen bewerben. Doch hier entsteht sofort ein Problem.
Sobald ein Objekt dieser Größenordnung öffentlich angeboten wird, beginnt die Gerüchteküche zu brodeln. Warum verkauft der Eigentümer? Hat er finanzielle Schwierigkeiten? Wie wirkt sich das auf laufende Partnerschaften aus? Vielleicht wollte eine andere Gesellschaft gerade mit Ihnen ein Grundstück entwickeln, zögert jetzt aber, weil der Verkauf ein Zeichen von Instabilität sein könnte. Genau das möchten Sie als Eigentümer unbedingt vermeiden.
Die Lösung lautet: ein Off-Market Verkauf.
Was ist ein Off-Market Verkauf?
Ein Off-Market Verkauf bedeutet, dass eine Immobilie nicht öffentlich auf den bekannten Plattformen oder Portalen angeboten wird, sondern ausschließlich über persönliche Kontakte und ein diskretes Netzwerk.
In der Praxis läuft das so ab: Sie sprechen zunächst nur wenige ausgewählte Kontakte an, von denen Sie wissen, dass sie grundsätzlich Interesse haben könnten. Diese erhalten grobe Eckdaten wie Größe, Lage und Renditeaussichten. Bevor detaillierte Informationen fließen, unterschreiben die Interessenten in der Regel eine Geheimhaltungsvereinbarung (NDA).
Zusätzlich können Sie Makler beauftragen, die ebenfalls diskret nur eine kleine Zahl von Investoren ansprechen. Wenn jemand Interesse zeigt, folgt häufig eine sogenannte Exklusivitätsvereinbarung. Dabei wird festgelegt, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, etwa drei Monate, nur mit diesem einen Käufer verhandelt werden darf. In dieser Zeit führt der Käufer eine umfassende Prüfung durch, die sogenannte Due Diligence. Dabei werden Bauzustand, Mietverträge, rechtliche Aspekte und mögliche Risiken analysiert.
Der typische Ablauf im Überblick
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Auswahl weniger potenzieller Käufer aus dem eigenen Netzwerk oder durch Makler
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Unterzeichnung einer Geheimhaltungsvereinbarung
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Weitergabe der Eckdaten und später detaillierter Unterlagen
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Exklusivitätsvereinbarung für eine festgelegte Prüfungsphase
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Durchführung der Due Diligence
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Preisverhandlungen und Vertragsabschluss beim Notar
Die größten Herausforderungen beim Off-Market Verkauf
So elegant und diskret der Prozess auch wirkt, er bringt auch Herausforderungen mit sich.
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Begrenzte Reichweite: Wenn nur 10 bis 15 Investoren angesprochen werden, ist die Chance hoch, dass keiner von ihnen aktuell kaufen möchte.
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Preisrisiko: Falls es keine Nachfrage gibt, bleibt häufig nur ein erheblicher Preisnachlass, um doch noch Käufer zu finden.
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Stillstand: Nicht selten setzen Objekte Staub an, weil monatelang nichts passiert.
Genau diese Problematik war auch der Auslöser für die Gründung von Off-Market 24.
Eine Lösung für mehr Reichweite
Wir selbst standen vor dem Problem, dass eine Immobilie trotz sorgfältiger Ansprache einfach keinen Käufer fand. Wir wussten aber, dass es irgendwo in Deutschland Investoren gibt, die genau nach so etwas suchen. Also haben wir begonnen, systematisch Einkaufsprofile von Investoren zu sammeln.
Eine Armee von Werkstudenten rief potenzielle Käufer an und fragte, welche Objekte sie tatsächlich erwerben würden. Daraus entstand eine große Datenbank. Anschließend programmierten wir ein System, das automatisch prüft, ob eine Immobilie zu den Gesuchen passt. So können wir anonym und diskret passende Investoren informieren, ohne die Immobilie öffentlich sichtbar zu machen.
Das Ergebnis: Bei einem unserer Projekte bekamen wir nicht nur 10 oder 15, sondern über 300 passende Treffer. Am Ende konnten wir den größten Deal unserer Firmengeschichte erfolgreich abschließen.
Heute steht dieses System nicht nur uns, sondern auch anderen Maklern und Eigentümern zur Verfügung.
Fazit
Ein Off-Market Verkauf bedeutet, dass eine Immobilie diskret und ohne öffentliche Ausschreibung angeboten wird. Der Vorteil liegt in der Vermeidung von Spekulationen und einer sauberen, professionellen Abwicklung. Der Nachteil ist die begrenzte Reichweite, die zu langen Verkaufsprozessen oder Preisnachlässen führen kann.
Mit der richtigen Strategie lässt sich dieses Problem jedoch lösen. Datenbanken wie die von Off-Market 24 verbinden die Vorteile der Diskretion mit einer größeren Reichweite. So können Eigentümer ihre Immobilien abseits der Gerüchteküche verkaufen und gleichzeitig sicherstellen, dass genug potenzielle Käufer erreicht werden.
Wer also mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie Off-Market zu veräußern, sollte nicht nur auf sein eigenes Netzwerk setzen, sondern auch moderne Systeme und Makler mit entsprechendem Zugang nutzen. So wird aus einer potenziellen Hängepartie ein erfolgreicher Verkaufsabschluss.
