In der Immobilienbranche gibt es immer wieder Nischen, die sich innerhalb weniger Jahre zu milliardenschweren Märkten entwickeln. Erinnern Sie sich an die Logistikimmobilien im Jahr 2011? Damals galten sie als Randthema, heute gehören sie zu den gefragtesten Assetklassen weltweit. Genau dort stehen wir aktuell mit dem Segment Senior Living. Wer heute aufmerksam ist, kann die nächste strukturelle Wachstumswelle voll mitnehmen.
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Demografischer Wandel als Treiber
Die Fakten sprechen eine klare Sprache. In der Europäischen Union liegt der Anteil der Menschen über 65 Jahren derzeit bei rund 21,6 %. Bis zum Jahr 2055 wird dieser Wert auf knapp 30 % steigen. In Deutschland ist die Entwicklung besonders dynamisch. Hier wird der Anteil der über 65 Jährigen von heute 22 % auf etwa 28 % wachsen.
Auch die Bevölkerungszahl wird nicht schrumpfen, sondern leicht steigen, auf 84,6 Millionen Menschen bis 2055, bedingt durch Zuwanderung. Gleichzeitig liegt die Lebenserwartung heute bei 79 Jahren für Männer und 84 Jahren für Frauen. Entscheidend ist jedoch nicht nur, wie lange wir leben, sondern wie lange wir gesund bleiben. In Deutschland geht man von durchschnittlich 61 gesunden Lebensjahren aus. Danach beginnt eine Phase, in der Pflegebedarf entsteht, die statistisch bis zu 22 Jahre andauern kann.
Allein bis zum Jahr 2040 werden in Deutschland 372.000 neue Pflegeplätze benötigt. Zusätzlich müssen 100.000 bestehende Plätze modernisiert werden. Wir sprechen also von fast einer halben Million Einheiten, die der Markt aktuell nicht decken kann.
Fragmentierter Markt – großes Potenzial
Oft lautet der Einwand, dass ein solches Feld doch längst von den großen Playern kontrolliert werde. Die Realität sieht anders aus. In Deutschland gibt es rund 19.500 Senior Living Einrichtungen, viele davon in kommunaler Hand oder betrieben von Wohlfahrtsorganisationen. Die zehn größten Betreiber decken zusammen gerade einmal 14,3 % des Marktes ab. Das bedeutet, dass der Markt extrem fragmentiert ist und damit Investoren enorme Chancen bietet.
Strategien für den Markteintritt
1. Neubau? Nur bedingt attraktiv
Angesichts hoher Baukosten lohnt sich der klassische Neubau meist nicht. Allein Zement ist seit 2021 um mehr als 60 % teurer geworden. Ausnahme sind Bauträger, die außergewöhnlich günstig bauen können. Für die Mehrheit der Investoren gilt jedoch: Bestandsimmobilien umbauen oder verdichten ist die bessere Wahl.
2. Sale and Lease Back
Eine besonders attraktive Möglichkeit sind Sale and Lease Back Geschäfte. Betreiber von Pflegeheimen, die gleichzeitig Eigentümer sind, verkaufen ihre Immobilie an Investoren, bleiben aber als Mieter vor Ort. Das verschafft dem Betreiber sofortige Liquidität und gibt dem Investor ein Objekt mit einem erfahrenen, solventen Nutzer.
3. Propco Opco Modelle
Ein weiteres bewährtes Modell ist die Trennung zwischen Eigentum und Betrieb. Als Investor erwerben Sie die Immobilie über eine Property Company (Propco) und vermieten diese an einen Betreiber, die Operating Company (Opco). Damit sichern Sie sich stabile Mieterträge, während das operative Risiko beim Betreiber bleibt. Ideal für langfristig orientierte Investoren wie Pensionsfonds oder Versicherungen.
4. Value Add und Umnutzung
Wer mehr Rendite sucht, kann Bestandsimmobilien erwerben, die nicht vollständig den Senior Living Anforderungen entsprechen, und diese durch Umbauten oder Modernisierungen aufwerten. Das eröffnet höhere Margen, erfordert aber auch mehr Managementkompetenz.
Renditen und Timing
Die Spitzenrendite für Senior Living lag 2023 noch bei 5,1 %, 2024 sank sie bereits auf 4,9 %. Das bedeutet, je früher Investoren in diesen Markt einsteigen, desto attraktiver sind die langfristigen Renditeaussichten. Mit dem erwarteten Nachfragewachstum wird der Wettbewerb um geeignete Objekte steigen, was Renditen weiter unter Druck setzen dürfte.
Deutschland im internationalen Vergleich
Lohnt sich der Fokus ausschließlich auf Deutschland? Die Antwort lautet: ja. Deutschland ist nicht nur der größte Markt Europas, sondern bietet auch eine besondere Sicherheit für Investoren.
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Pflegeversicherung: Einzigartig in Europa mit einheitlicher Refinanzierung.
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Sachleistungen: Bis zu 2.299 Euro pro Monat ambulant und 2.096 Euro stationär.
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Staatliche Zuschüsse: Zusätzliche Unterstützung durch Vorsorgefonds.
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Finanzielle Stabilität: Mit einem Fitch Rating von AA und einer Staatsverschuldung von unter 85 % des BIP zählt Deutschland zu den zuverlässigsten Schuldnern weltweit.
Fazit
Senior Living Immobilien stehen am Anfang einer Entwicklung, die dem Logistikmarkt vor zehn Jahren ähnelt. Die Nachfrage ist garantiert durch den demografischen Wandel, das Angebot ist knapp, die Marktstruktur ist fragmentiert und die Renditen sind aktuell noch attraktiv.
Für Investoren bedeutet das: Wer jetzt handelt, sichert sich nicht nur stabile Cashflows, sondern auch die Chance, frühzeitig in ein wachsendes Milliardenfeld einzusteigen.
Die Devise lautet: Nicht warten, sondern aktiv in die Transformation einsteigen.
