Wie oft haben Sie in der letzten Woche das Wort künstliche Intelligenz gehört? Zehnmal? Zwanzigmal? Ganz sicher öfter. KI ist in aller Munde – in den Medien, in politischen Diskussionen und in nahezu jedem Business-Meeting. Doch während die meisten über Chatbots, Automatisierung oder neuronale Netze sprechen, lohnt sich für Immobilienprofis ein ganz anderer Blick: auf den physischen Ort, an dem all das überhaupt erst möglich wird – die Rechenzentren.
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Datenhunger ohne Ende
Der Datenhunger unserer Zeit ist gewaltig. 2017 lag das weltweite Datenvolumen noch bei rund 26 Zettabyte (das sind 26 Milliarden Terabyte). 2022 waren es bereits 104 Zettabyte, und bis 2027 sollen es laut Prognosen auf rund 284 Zettabyte anwachsen. Getrieben wird dieses Wachstum durch Technologien wie KI, maschinelles Lernen, 5G, autonomes Fahren und das Internet der Dinge. Milliarden Sensoren produzieren täglich Datenströme in unvorstellbarem Ausmaß.
Diese Daten müssen nicht nur gespeichert, sondern auch verarbeitet werden – und genau dafür braucht es Rechenzentren.
Der Markt im Überblick
Laut einer aktuellen Analyse von Cushman & Wakefield erreichte die Betriebskapazität der Rechenzentren in Europa, dem Nahen Osten und Afrika im Sommer 2025 rund 10,3 Gigawatt – ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zum Vergleich: Ein Gigawatt entspricht der Leistung eines großen Kernkraftwerks.
Zusätzlich befinden sich weitere 2,6 Gigawatt im Bau und über 11 Gigawatt in der Planung. Die Gesamtleistung dürfte in den kommenden Jahren auf über 24 Gigawatt steigen. Deutschland ist dabei nach Großbritannien der zweitgrößte Markt in Europa – ein klarer Hinweis darauf, dass sich die Branche mitten in einer exponentiellen Wachstumsphase befindet.
Was macht Rechenzentren so besonders?
Ein Rechenzentrum ist im Kern nichts anderes als ein hochspezialisierter Serverstandort. Die Anforderungen an Stromversorgung, Kühlung, Sicherheit und Betriebssicherheit sind jedoch extrem. Man unterscheidet im Wesentlichen drei Typen:
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Colocation-Zentren: Unternehmen mieten Serverflächen, ähnlich wie klassische Büroflächen.
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Hyperscaler: Giganten wie Amazon, Google oder Microsoft bauen und betreiben ihre eigenen Zentren.
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Enterprise-Zentren: Großunternehmen betreiben interne Rechenzentren, z. B. Banken oder Versicherer.
Für Investoren und Entwickler sind vor allem Colocation-Zentren spannend, da sie eine klare Immobilientypologie mit Mietmodell darstellen – allerdings mit sehr technischen Anforderungen.
Standortvorteil Deutschland
Deutschland bietet im internationalen Vergleich hervorragende Rahmenbedingungen: politische Stabilität, ein zuverlässiges Stromnetz, zentrale Lage in Europa und gleich fünf internationale Internetknotenpunkte. Frankfurt beheimatet mit dem DE-CIX sogar den größten Internetknoten der Welt.
Zudem machen die hohen Datenschutzstandards der DSGVO den Standort attraktiv – insbesondere für Unternehmen, die sensible Daten verarbeiten.
Nachhaltigkeit als Pflicht und Chance
Ab 2025 gelten in Deutschland neue Vorgaben für Effizienz und Nachhaltigkeit. Betreiber müssen Abwärme nutzen, den Anteil erneuerbarer Energien offenlegen und besonders sparsam mit Strom umgehen. Für Investoren bedeutet das: Nur moderne, energieeffiziente Objekte haben langfristig Bestand.
Was zunächst nach Regulierung klingt, ist in Wahrheit ein Wettbewerbsvorteil: Wer nachhaltiger baut, senkt nicht nur Betriebskosten, sondern steigert auch die Attraktivität für internationale Mieter.
Renditen über Branchenschnitt
Der globale Markt für Rechenzentren soll bis 2029 auf ein Volumen von über 480 Milliarden US-Dollar anwachsen. In Deutschland werden Investitionen von rund 24 Milliarden Euro erwartet. Renditen im zweistelligen Bereich sind keine Seltenheit – deutlich über den klassischen Büro- oder Retailsegmenten.
Allerdings entfällt der größte Teil der Kosten auf Technik: Kühlung, Notstrom, Sicherheits- und IT-Systeme. Das macht Asset-Management komplex, aber auch hochspezialisiert.
Worauf Immobilienprofis achten sollten
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Spezialisierung ist Pflicht:
Rechenzentren sind kein Nebenprodukt klassischer Projektentwicklung. Wer hier investieren will, braucht technisches Know-how – oder Partner, die es besitzen. -
Standorte mit Zukunft:
Frankfurt bleibt der wichtigste Markt, doch Flächen und Stromkapazitäten sind knapp. Chancen eröffnen sich in Berlin, München, Hamburg und Düsseldorf – dort entstehen neue Cluster. -
Partnerschaften aufbauen:
Energieversorger, Betreiber und IT-Dienstleister sind zentrale Akteure. Ohne sie funktioniert kein Projekt.Wer in diesen Markt einsteigt, sollte außerdem internes Wissen aufbauen, um mitreden zu können – denn ohne technisches Verständnis wird man schnell zum Zuschauer im eigenen Projekt.
Fazit: Infrastruktur der Zukunft
Rechenzentren sind das Rückgrat der digitalen Wirtschaft. Ohne sie gäbe es keine künstliche Intelligenz, keine Cloud und keine digitale Transformation. Deutschland spielt in diesem Sektor eine führende Rolle – mit enormem Wachstumspotenzial, aber auch hohen Anforderungen.
Die Eintrittsbarrieren sind beträchtlich, die Investitionssummen hoch. Für institutionelle Investoren, Family Offices und spezialisierte Projektentwickler kann sich der Einstieg jedoch lohnen. Wer rechtzeitig Know-how aufbaut, Partnerschaften knüpft und Nachhaltigkeit ernst nimmt, positioniert sich in einer der spannendsten Assetklassen unserer Zeit.
