Rechenzentren als Investmentchance für Immobilieninvestoren

Die digitale Ära von heute hat Rechenzentren zu einem unverzichtbaren Bestandteil der globalen Infrastruktur gemacht. Die schnelle Zunahme von Technologien wie Cloud-Computing, künstlicher Intelligenz (KI) und dem Internet der Dinge (IoT) hat den Bedarf an Datenverarbeitung und -speicherung stark erhöht. Diese Entwicklung hat nicht nur die Nachfrage nach Rechenzentren angeheizt, sondern auch eine bedeutende Investitionsmöglichkeit für Immobilieninvestoren geschaffen.

Rechenzentren als lukrative Investitionsoption

Rechenzentren gehören zu den dynamischsten und am schnellsten wachsenden Bereichen im Immobiliensektor. Ein Beispiel für den Boom in diesem Markt ist die Ankündigung von Microsoft im Februar, drei große Hyperscaler-Rechenzentren in den Städten Bedburg, Bergheim und Elsdorf zu errichten, mit einer Investitionssumme von bis zu drei Milliarden Euro. 

In Deutschland profitieren zahlreiche Städte von diesem Trend. Frankfurt am Main, mit über 60 Rechenzentren, beherbergt den weltweit größten Internetknoten. Auch Berlin, München, Düsseldorf, Hamburg und zunehmend kleinere Städte wie Offenbach und Magdeburg erleben einen Anstieg der Rechenzentrumsansiedlungen. Sogar ländliche Regionen wie Falkenstein im Vogtland sehen eine Zunahme an Rechenzentren.

Steigender Bedarf und hervorragende Wachstumsaussichten

Für Immobilieninvestoren bieten Rechenzentren als spezielle Assetklasse im Core-Bereich attraktive Möglichkeiten. Diese spezialisierten Immobilien können Serverflächen von bis zu 100.000 m² umfassen und bieten mehrere Vorteile:

• Hohe Wertschöpfung pro Quadratmeter: In Gewerbegebieten, die bevorzugte Standorte für Rechenzentren sind, führt die hohe Nachfrage zu einer signifikanten Wertsteigerung der Grundstücke.
• Langfristige Mietverträge und stabile Einnahmen: Rechenzentren haben meist wenig Verwaltungsaufwand und bieten stabile Einnahmequellen durch langfristige Mietverträge.
• Zuliefereransiedlungen im Umfeld: Rechenzentren ziehen oft zusätzliche Unternehmen an, was die Attraktivität der Standorte weiter erhöht.

Risiken und Herausforderungen

Trotz der vielversprechenden Chancen gibt es auch Herausforderungen und Risiken, die beachtet werden müssen:

• Klumpenrisiko und eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten: Rechenzentren sind hochspezialisierte Immobilien, die bei einer Umnutzung nur schwer für andere Zwecke verwendet werden können. Dieses Risiko wird jedoch durch die fortschreitende Digitalisierung und den konstanten Bedarf an Serverleistungen abgemildert.
• Hoher Energieverbrauch: Rechenzentren benötigen immense Energiemengen, insbesondere für den Betrieb der Server und deren Kühlung. Die etwa 3.000 Großrechenzentren in Deutschland verbrauchen derzeit rund 18 Terawattstunden Strom pro Jahr, was 3 % des gesamten Stromverbrauchs des Landes entspricht. Bis 2030 wird eine Verdopplung auf 35 Terawattstunden erwartet.
  
  

Nachhaltigkeit und Klimafreundlichkeit

Die steigenden Klimaschutzvorschriften stellen eine zusätzliche Herausforderung für die Branche dar. Die deutsche Regierung strebt an, dass Rechenzentren bis 2027 klimaneutral betrieben werden. Dies erfordert unter anderem die Nutzung von 100 % Ökostrom und die effiziente Wiederverwendung der bei der Datenverarbeitung entstehenden Abwärme. Derzeit verwerten nur 5 % der Rechenzentren mehr als die Hälfte ihrer Abwärme, was auf zu niedriges Temperaturniveau, hohe Investitionskosten und mangelnde Wirtschaftlichkeit zurückzuführen ist.

Finanzierungsmöglichkeiten für Rechenzentren

Die Finanzierung von Rechenzentren ist aufgrund ihrer Spezialisierung und Kapitalintensität eine besondere Herausforderung. Während traditionelle Bankkredite eine wichtige Rolle spielen, werden zunehmend maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle entwickelt. Investoren können auf verschiedene Finanzierungsquellen zurückgreifen, darunter Joint Ventures mit institutionellen Investoren, REITs (Real Estate Investment Trusts) und Infrastrukturfonds, die sich auf solche Vermögenswerte spezialisiert haben. Auch alternative Finanzierungsformen wie Private Equity und Crowdfunding werden zunehmend genutzt, um die notwendigen Mittel für den Bau und Betrieb neuer Rechenzentren zu sichern. Dabei ist es wichtig, die Finanzierung von Anfang an solide zu planen und ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zu berücksichtigen, um langfristig stabile und nachhaltige Renditen zu erzielen.

Die richtige Finanzierungsstrategie kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem risikobehafteten Investment ausmachen, weshalb es ratsam ist, frühzeitig Experten und Finanzierungsberater einzubeziehen, um die optimale Struktur für das Projekt zu entwickeln.

Zukunftsorientierte Investition in die digitale Infrastruktur

Rechenzentren sind eine zukunftssichere Assetklasse für Investoren, die sowohl wirtschaftlich als auch gesellschaftlich von großer Bedeutung ist. Angesichts der globalen Digitalisierung und des wachsenden Bedarfs an Datenverarbeitungskapazitäten werden Rechenzentren weiterhin eine zentrale Rolle spielen. Investoren, die frühzeitig in diese spezialisierte Assetklasse investieren, können von langfristigen und stabilen Renditen profitieren, vorausgesetzt, sie berücksichtigen die Nachhaltigkeitsaspekte und passen sich den steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz an.

Mit der richtigen Planung und dem Einsatz erneuerbarer Energien können Rechenzentren nicht nur wirtschaftlich erfolgreich, sondern auch ökologisch verantwortungsbewusst betrieben werden. Dies macht sie zu einer der vielversprechendsten und zukunftssichersten Investitionsmöglichkeiten im Immobiliensektor.

Kann man als Investor ein Rechenzentrum bauen und betreiben?

Ja, es ist möglich, als externer Betreiber ein Rechenzentrum zu bauen und die Kapazitäten an Unternehmen oder Dienstleister zu vermieten. Das Geschäftsmodell des „Colocation“ oder „Rechenzentrum-as-a-Service“ ist weit verbreitet und bietet als Betreiber interessante Einnahmemöglichkeiten.

Standortwahl: Worauf sollten Sie achten?

Obwohl Sie theoretisch in vielen Gewerbegebieten bauen können, gibt es einige entscheidende Standortfaktoren, die den Erfolg Ihres Rechenzentrums beeinflussen:

• Datenanbindung: Eine zuverlässige und leistungsstarke Breitbandverbindung ist unerlässlich. Rechenzentren siedeln sich oft in der Nähe großer Internetknotenpunkte wie Frankfurt (DE-CIX) an, um die besten Verbindungen zu gewährleisten.
• Energieversorgung: Der hohe Stromverbrauch von Rechenzentren, insbesondere für Server und Kühlung, erfordert eine stabile und günstige Energiequelle. Ideal ist eine Nähe zu grünen Energielieferanten, da Nachhaltigkeit zunehmend wichtiger wird.
• Kühlung: Die Kühlkapazitäten sind entscheidend. In kälteren Regionen oder in der Nähe von Wasserquellen lassen sich Betriebskosten durch natürliche Kühlung reduzieren.
• Bauvorschriften: Die Höhe und Tiefe des Baus, Umweltauflagen und die Genehmigung von Notstromaggregaten (oft mit Öltanks) sind weitere wichtige Punkte, die von den lokalen Bauordnungen abhängen.
  
  

Einnahmen und Renditen von Rechenzentren

Rechenzentren bieten in der Regel stabile und langfristige Einnahmequellen. Mietverträge mit Nutzern wie Cloud-Dienstleistern oder großen Unternehmen laufen oft über mehrere Jahre und können durch die hohe Nachfrage nach Rechenleistung weiter ausgebaut werden.

Wichtige Punkte zu den Einnahmen und Renditen:

• Hohe Quadratmetermieten: Rechenzentren erwirtschaften deutlich höhere Mieteinnahmen pro Quadratmeter im Vergleich zu herkömmlichen Gewerbeimmobilien aufgrund der spezialisierten Infrastruktur.
• Langfristige Verträge: Mietverträge für Colocation-Services sind meist langfristig angelegt, oft 5 bis 10 Jahre oder länger, was eine stabile Einkommensbasis sichert.
• Zweistellige Renditen: Die Renditen von Rechenzentren liegen in der Praxis bei etwa 7-10 % und können in einigen Fällen sogar zweistellig werden. Dies hängt jedoch stark von der Nachfrage, den Betriebskosten und der Effizienz des Standorts ab.
  
  

Mit einer durchdachten Planung und dem richtigen Standort können Sie als externer Betreiber erfolgreich sein. Die Standortfaktoren – insbesondere Energie und Datenanbindung – sind entscheidend für Ihren Erfolg. Renditen können durch die hohe Nachfrage nach Rechenleistung sehr attraktiv sein, jedoch sollten Sie sich auch auf hohe Betriebskosten vorbereiten.

Sollten Sie den Bau eines Rechenzentrums in Erwägung ziehen, ist es ratsam, Experten aus den Bereichen IT, Energie und Immobilien zu konsultieren, um ein zukunftssicheres und wirtschaftlich erfolgreiches Projekt zu realisieren. Wenn Sie Unterstützung benötigen, können Sie sich an die Fachleute von OFFMARKET24 wenden.