Mallorca zählt zu den stabilsten und begehrtesten Immobilienmärkten Europas.
Der österreichische Unternehmer, Investor und Buchautor Paul Misar teilt seine Erfahrungen aus über 30 Jahren im Immobilienbereich, davon rund 15 Jahre auf Mallorca. Sein Blick auf den Markt zeigt, warum die Baleareninsel für Investoren interessant bleibt, welche Risiken lauern und welche Strategien langfristig erfolgreich sind.
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Ein Markt mit außergewöhnlicher Stabilität
Seit fast sechs Jahrzehnten steigen die Immobilienpreise auf Mallorca nahezu kontinuierlich. Selbst die globale Finanz- und Immobilienkrise 2007/2008 führte nur zu kurzfristigen Preisrückgängen in Toplagen wie Port Andratx oder Porto Portals. Bereits zwei bis drei Jahre später lagen die Preise wieder über dem Vorkrisenniveau.
Diese Stabilität ist das Ergebnis einer konstant hohen Nachfrage, die sich aus der besonderen Lage der Insel ergibt. Mallorca verfügt über eine begrenzte Fläche und zieht seit Jahrzehnten internationale Käufer an. Neben deutschsprachigen Investoren kommen in den letzten Jahren verstärkt US-Amerikaner und Käufer aus Asien hinzu. 2024 erzielten Objekte im Bestand von Paul Misar im Durchschnitt über 12 % Wertsteigerung, ein Wert, der im Vergleich zu vielen Festlandregionen Spaniens bemerkenswert ist.
Drei Grundpfeiler für erfolgreiches Immobilieninvestment
Laut Misar gibt es drei entscheidende Faktoren, die jeder Investor beachten sollte:
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Know-how aufbauen
Investoren müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen, Bauvorschriften und Besonderheiten des lokalen Marktes kennen. Fehlendes Wissen führt oft zu teuren Fehlern. -
Ein starkes Netzwerk aufbauen
Kontakte zu erfahrenen Anwälten, Steuerberatern, Finanzierungsberatern, Architekten und Handwerkern sind entscheidend. Wer in bestehende Netzwerke eingeführt wird, erhält Zugang zu besseren Deals und verlässlichen Partnern. -
Sorgfältige Due Diligence
Vor jedem Kauf sollte eine rechtliche und bauliche Prüfung erfolgen. Besonders im ländlichen Raum wurden viele Fincas über Jahrzehnte mit nicht genehmigten Anbauten erweitert. Auch ungeklärte Wegerechte oder alte Nutzungsrechte können später zu Problemen führen.
Die häufigsten Fallstricke auf Mallorca
Ein zentrales Risiko sind illegale An- oder Umbauten. Bei ländlichen Fincas betrifft dies oft Pools, Garagen oder Anbauten, die ohne Genehmigung errichtet wurden. Zwar schützt der sogenannte Bestandsschutz vor einem Abriss, jedoch sind Umbauten oder optische Veränderungen dann oft stark eingeschränkt.
Ein weiteres Thema sind Wegerechte: Auf Mallorca existieren seit Generationen Vereinbarungen, die Nachbarn Durchgangsrechte über Grundstücke einräumen. Werden diese ignoriert, kann es zu erheblichen Konflikten kommen.
Auch im städtischen Bereich gilt es aufzupassen: Parkmöglichkeiten sind in begehrten Altstadtlagen oder Stadtteilen wie Santa Catalina oft knapp. Hier kann der Wert einer Immobilie erheblich sinken, wenn kein Stellplatz vorhanden ist.
Finanzierung für Nicht-Residenten
Wer nicht auf Mallorca lebt, muss in der Regel 30 bis 40 % Eigenkapital mitbringen. Diese Anforderung geht auf die Erfahrungen der Banken in der Finanzkrise zurück, als viele Kredite ausfielen.
Für Investoren mit ausreichend Liquidität kann diese Vorsicht der Banken jedoch ein Vorteil sein. Immer wieder ergeben sich Gelegenheiten, bei denen Eigentümer unter Zeitdruck verkaufen müssen, etwa kurz vor einer Zwangsversteigerung. Solche Situationen ermöglichen oft Käufe deutlich unter Marktwert.
Die attraktivsten Lagen auf Mallorca
Premiumlagen:
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Son Vida – luxuriöses Villenviertel mit großen Grundstücken und Panoramablick
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Bendinat – Küstennähe und Golfplatzlage
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Port Andratx – einer der bekanntesten Häfen im Südwesten
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Porto Portals – exklusiver Yachthafen mit internationalem Publikum
Aufstrebende Lagen:
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San Agustín – gute Anbindung an Palma, wachsender Wohnstandard
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Calvià Beach (Magaluf) – im Umbruch durch Investitionen der Hotelgruppe Meliá
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Sol de Mallorca – ruhige Wohngegend zwischen Palmanova und Portals
Misar empfiehlt zudem, innerhalb von 30 Minuten Fahrzeit zum Flughafen zu bleiben, um sowohl die eigene Anreise als auch die Betreuung der Immobilie effizient zu gestalten.
Paul Misars Investmentstrategie
Sein Ansatz basiert auf Unter-Marktwert-Käufen. Oft entstehen diese Gelegenheiten in Sondersituationen wie Erbschaften, Scheidungen oder Liquiditätsengpässen. Der Verkäufer erhält eine schnelle, unkomplizierte Lösung, während der Käufer ein Objekt mit Wertsteigerungspotenzial bekommt.
Misar konzentriert sich heute vor allem auf größere Villen und Fincas mit Platz für 10 bis 20 Personen. Diese eignen sich für gehobene Ferienvermietung oder langfristige Vermietung an wohlhabende Kunden. Kleinere Wohnungen hat er weitgehend aus seinem Portfolio gestrichen, da gesetzliche Änderungen die Ferienvermietung stark eingeschränkt haben.
Zukunftsausblick: Chancen in Krisenzeiten
Paul Misar ist überzeugt, dass die besten Investitionsmöglichkeiten in schwierigen Zeiten entstehen. Angesichts hoher Inflation, geopolitischer Spannungen und steigender Staatsverschuldung sieht er in Sachwerten den sichersten Weg zur Vermögenssicherung.
Für ihn ist finanzielle Bildung der Schlüssel, um diese Chancen zu erkennen. Wer den Markt versteht, ein verlässliches Netzwerk pflegt und jede Investition sorgfältig prüft, kann auch in herausfordernden Zeiten erfolgreich investieren.
