Heute ranken wir die wichtigsten Investmentstrategien im Immobilienbereich » sowohl für Privatpersonen als auch für institutionelle Anleger, Family Offices und Fonds.
Dafür nutzen wir eine sogenannte Tierlist. Das bedeutet: Je höher eine Strategie auf der Liste steht, desto besser ist sie in Bezug auf Rendite, Risiko und Flexibilität. Die Redaktion hat mir eine Reihe von gängigen Strategien zusammengestellt – und ich tauche direkt in das Ranking ein.
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S-Tier: Die Königsstrategien
Buy & Hold in Toplagen
Die wohl älteste und bewährteste Strategie. Wer Immobilien in Toplagen kauft und langfristig hält, macht kaum etwas falsch. Der Wertzuwachs ist stabil, die Nachfrage konstant und das Risiko überschaubar.
Ein Investor erzählte mir einmal seine simple, aber effektive Herangehensweise: Er identifiziert in einer wachsenden Stadt die Hauptstraße, zieht einen Kreis mit fünf Kilometern Radius darum, kauft alle Objekte in diesem Bereich – und wartet 50 Jahre. Diese Ruhe und Konsequenz zahlt sich aus.
Club Deals und Co-Investments
Wer Zugang zu Off-Market-Deals hat, profitiert enorm. Mehrere Investoren legen Kapital zusammen, kaufen gemeinsam ein Objekt, entwickeln es weiter und verkaufen mit Gewinn. Diese Form des Investments kombiniert Kapitalstärke mit Know-how und Marktkenntnis – eine der effizientesten Wege, Vermögen mit Immobilien aufzubauen.
Forward Deals und Projektentwicklung
Hier werden Projekte frühzeitig erworben oder entwickelt und noch vor Fertigstellung weiterplatziert. Das Risiko ist überschaubar, die Margen attraktiv. Besonders für erfahrene Investoren ist das eine sehr interessante Strategie.
A-Tier: Sehr starke Strategien
Mikroapartments
Kleine, möblierte Wohneinheiten erzielen häufig überdurchschnittliche Renditen, vor allem in Universitätsstädten oder wirtschaftlich starken Regionen. Die Nachfrage ist hoch, die Mieten flexibel anpassbar. Eine moderne, renditestarke Investmentform.
Gewerbeimmobilien: Pflege und Logistik
Logistikflächen profitieren von der globalen E-Commerce-Nachfrage, Pflegeimmobilien vom demografischen Wandel. Beide Segmente bieten stabile Cashflows, allerdings ist die Konkurrenz inzwischen stark gewachsen.
Sale & Lease Back
Diese Strategie eignet sich insbesondere für Betreiber von Pflegeeinrichtungen oder Logistikzentren. Der Eigentümer verkauft die Immobilie, bleibt aber Mieter. So erhält er sofort Liquidität, während der Käufer von einer langfristig gesicherten Rendite profitiert.
Fix & Flip in Toplagen
Kaufen, sanieren, verkaufen – das klassische „Fix & Flip“-Modell funktioniert hervorragend, wenn die Lage stimmt. Der Aufwand ist hoch, die Margen können es aber ebenfalls sein. Wer den Markt versteht, kann hier schnell Kapital aufbauen.
B-Tier: Solide Mittelklasse
Wohnimmobilien in B- und C-Lagen
Solide Renditen sind möglich, vor allem, wenn die Stadt wächst, eine Universität hat oder infrastrukturell gut aufgestellt ist. Allerdings steigt das Risiko mit der Entfernung zu den absoluten Toplagen.
Mezzanine-Kapital
Eine renditestarke, aber risikoreiche Option. 10 bis 15 Prozent Jahresrendite sind möglich, allerdings hängt der Erfolg stark von der Bonität und der Projektqualität des Bauträgers ab.
Fix & Flip in schwachen Märkten
Mit handwerklichem Geschick und lokalem Wissen lassen sich auch in strukturschwachen Regionen Gewinne erzielen. Diese Strategie erfordert Marktkenntnis und eine klare Kalkulation.
Denkmalgeschützte Immobilien
Steuerlich äußerst interessant. Wer sich auf diese Objekte spezialisiert, profitiert von hohen Abschreibungsmöglichkeiten und langfristiger Wertstabilität.
Spekulativer Grundstückskauf für Entwicklung
Wenn absehbar ist, dass ein Gebiet zur Baulandfläche wird, kann sich ein früher Einstieg lohnen. Diese Strategie ist allerdings spekulativ und setzt gute Kontakte und lokales Wissen voraus.
Closed und Spezialfonds
Kaum flexibel, aber solide Renditen möglich – insbesondere, wenn sich der Fonds auf eine Nische spezialisiert hat, etwa auf Pflege oder Logistik. Für erfahrene Anleger eine interessante Ergänzung.
Build & Hold (Neubau zur Vermietung)
Langfristig stabil, aber kapitalintensiv. Ohne Toplage und entsprechende Mieten lässt sich der Aufwand schwer rechtfertigen. Eher geeignet für institutionelle Investoren mit langem Anlagehorizont.
C-Tier: Mittelmaß
Immobilienfonds und REITs
Einfache Einstiegsmöglichkeit, aber geringe Rendite und kaum Einfluss auf die Anlageentscheidungen. Eher eine passive Anlageform für sehr große Investoren.
Immobilien-Crowdfunding
Der Einstieg ist unkompliziert, oft schon mit kleinen Beträgen möglich. Dafür sind die Renditen überschaubar, und das Risiko liegt komplett beim Projekt. Kaum geeignet für langfristige Anlagestrategien.
Timesharing und Ferienimmobilien
Hoher Aufwand, niedrige Flexibilität, geringe Rendite. Wer eine Ferienwohnung aus emotionalen Gründen kauft, kann das tun – als Investmentstrategie ist es aber selten sinnvoll.
Büroimmobilien in Innenstädten
Homeoffice und Digitalisierung haben den Bedarf an Büroflächen deutlich reduziert. In vielen Städten sinkt die Nachfrage, während die Betriebskosten hoch bleiben. Keine zukunftssichere Strategie.
D-Tier: Von diesen Strategien sollte man Abstand nehmen
Exotische Auslandsimmobilien ohne Marktkenntnis
Ohne lokale Expertise im Ausland zu investieren ist hochriskant. Unterschiedliche Rechtslagen, mangelnde Markttransparenz und kulturelle Barrieren machen solche Investments unberechenbar. Wer dort aktiv werden möchte, sollte den Markt wirklich kennen – oder es besser lassen.
Fazit
Immobilieninvestments sind kein Glücksspiel. Erfolg hat, wer den Markt versteht, den Standort sorgfältig auswählt und strategisch vorgeht. Die Strategien im S- und A-Tier zeichnen sich durch Stabilität, Marktverständnis und planbare Renditen aus. Alles darunter ist eher für spekulative oder experimentierfreudige Anleger geeignet. Wer Immobilien als langfristigen Vermögensaufbau versteht, sollte den Fokus klar auf Qualität, Lage und Wissen legen – nicht auf den schnellen Gewinn.
