Hand aufs Herz – hätten Sie gedacht, dass ausgerechnet Hotels zu den spannendsten Investments des Jahres 2025 gehören würden?
Während Büro- und Wohnimmobilien mit steigenden Zinsen, regulatorischem Druck und Nachfragerückgang kämpfen, verzeichnen Hotels derzeit ein bemerkenswertes Comeback. Milliardenbeträge werden in diesen Sektor investiert.
Doch warum fließt plötzlich wieder so viel Kapital in den deutschen Hotelmarkt? Wer steckt hinter den Deals – und wie können Investoren oder Eigentümer von diesem Trend profitieren?
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Der Markt im Aufwind: Rekorde trotz schwieriger Rahmenbedingungen
Während andere Immobiliensegmente stagnieren, zeigt sich der Hotelmarkt erstaunlich robust.
Im ersten Quartal 2025 flossen laut CBRE 395 Millionen Euro in deutsche Hotels – ein Plus von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Für das erste Halbjahr 2025 summiert sich das Transaktionsvolumen bereits auf 906 Millionen Euro.
Bemerkenswert: München und Berlin vereinen mit rund 440 Millionen Euro nahezu die Hälfte aller Investitionen auf sich.
Nach Jahren der Unsicherheit herrscht in der Branche wieder Bewegung – und das nicht zufällig.
Wer investiert? Internationale Player dominieren den Markt
Ein entscheidender Faktor für die Dynamik sind ausländische Investoren.
Im zweiten Quartal 2025 stammten 86 Prozent aller Hoteltransaktionen von internationalen Käufern.
Darunter finden sich große Namen wie:
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Brookfield, die das gesamte Generator Hotels Portfolio übernommen haben,
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und Eagle Hills aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, die das Mandarin Oriental in München für rund 150 Millionen Euro erwarben.
Aber auch Betreiberketten selbst investieren wieder aktiv:
Die InterContinental Hotels Group (IHG) eröffnete allein im ersten Quartal 14 neue Hotels und hat 16 weitere in der Pipeline.
Mit der Novum-Gruppe werden über 50 Häuser zu Holiday Inn-Standorten konvertiert. Neue Marken wie Gana oder Candlewood Suites drängen zusätzlich auf den deutschen Markt.
Kurz gesagt: Der Sektor professionalisiert sich weiter – und der Wettbewerb um attraktive Standorte zieht an.
Umbau statt Neubau: Wie Umnutzung den Markt antreibt
Trotz des Booms wird kaum neu gebaut.
Denn die gestiegenen Baukosten machen Neubauprojekte wirtschaftlich oft unattraktiv. Die Lösung: Umnutzung bestehender Immobilien.
Hier rücken sogenannte Brownfield-Entwicklungen in den Fokus. Dabei werden ältere, häufig leerstehende Gebäude – etwa Bürohäuser aus den 1970er Jahren, ehemalige Pflegeheime oder Boardinghäuser – zu Hotels umgewandelt.
Diese Strategie bietet gleich mehrere Vorteile:
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Vorhandene Infrastruktur reduziert Investitionskosten erheblich,
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kürzere Entwicklungszeiten ermöglichen eine schnellere Markteinführung,
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und Nachhaltigkeitsaspekte (Wiederverwendung bestehender Bausubstanz) steigern die ESG-Konformität.
Ein Beispiel: In Düsseldorf wurde an der Harkortstraße, unweit des Hauptbahnhofs, eine frühere Autoverladestation in ein modernes Hotelensemble verwandelt.
Heute stehen dort drei Hotels, Gastronomieflächen im Erdgeschoss und eine neue Fußgängerverbindung – ein Musterprojekt für die erfolgreiche Umwandlung brachliegender Stadtflächen in lebendige urbane Räume.
Der Nachfrageboom: Gäste zurück auf Rekordniveau
Die Grundlage für den Erfolg ist die Nachfrage.
Laut Statistischem Bundesamt wurden im Jahr 2024 rund 496 Millionen Übernachtungen in Deutschland gezählt – mehr als vor der Pandemie und damit ein neuer Rekord.
Während der Geschäftsreisetourismus noch leicht unter Vorkrisenniveau liegt, kompensiert der Freizeit- und Inlandstourismus diesen Rückgang mehr als vollständig.
Für Investoren besonders relevant:
Hotels erzielen aktuell stabile Renditen zwischen 5,25 und 5,5 Prozent, und das bei einem im internationalen Vergleich niedrigen Risiko.
In Zeiten geopolitischer Unsicherheiten und volatiler Kapitalmärkte gelten deutsche Hotelimmobilien damit wieder als sichere Anlageklasse mit solider Cashflow-Perspektive.
Chancen für Investoren: Auf die Umnutzungsperspektive achten
Für Investoren bietet die aktuelle Marktlage gleich mehrere Einstiegsgelegenheiten.
Entscheidend ist dabei die richtige Objektwahl.
Worauf Sie achten sollten:
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Gebäude mit Umnutzungspotenzial: Besonders geeignet sind ehemalige Pflegeheime, Boardinghäuser oder Apartmenthäuser.
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Mikrolage: Nähe zu Bahnhöfen, Flughäfen oder touristischen Hotspots ist essenziell.
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Regionale Schwerpunkte: Neben klassischen Top-Standorten wie Berlin, München oder Hamburg gewinnen auch Freizeitregionen an Nord- und Ostsee sowie im Alpenraum zunehmend an Attraktivität.
Für Bestandseigentümer kann es lohnend sein, ihre Immobilien gezielt für Hotelinvestoren vorzubereiten.
Kleinere Investitionen in Brandschutz, Sanitäranschlüsse oder flexible Grundrissgestaltung können die Vermarktungsfähigkeit deutlich erhöhen.
Wird das Ganze zusätzlich mit einem ESG-konformen Konzept und vorbereiteten Energie-Updates kombiniert, steigt die Attraktivität für internationale Fonds erheblich.
Viele suchen nach genau solchen „Plug-and-Play-Deals“, bei denen sie ohne großen Aufwand in Betrieb gehen können.
Fazit: Der Hotelmarkt ist zurück – und stärker als gedacht
Der deutsche Hotelmarkt erlebt 2025 eine echte Renaissance.
Mit Rekordübernachtungszahlen, wachsender internationaler Nachfrage und neuen Nutzungskonzepten gehört er aktuell zu den dynamischsten Immobiliensegmenten in Deutschland.
Wer jetzt strategisch investiert, kann von einer Kombination aus Nachfragewachstum, stabilen Renditen und ESG-konformer Entwicklung profitieren.
Ob als Bestandshalter, Projektentwickler oder institutioneller Investor – die Zeit, den Hotelmarkt wieder auf die Agenda zu setzen, ist jetzt.
