Jeder Immobilienprofi weiß, dass man in B Lagen höhere Renditen erzielen kann als in den Top Seven. Doch wie groß ist dieser Unterschied tatsächlich? Im Schnitt können Investoren hier mit 80 bis 95 % mehr Rendite rechnen als in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin.
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Viele werden an dieser Stelle einwenden, dass höhere Rendite auch immer höheres Risiko bedeutet. Aber stimmt das wirklich? Schauen wir uns an, welche Chancen Sekundärlagen bieten, welche Risiken es gibt und wie Sie als Investor Schritt für Schritt vorgehen können.
Was sind B Standorte überhaupt?
Unter B Standorten verstehen wir Städte, die nicht zu den sieben größten Metropolen gehören, aber dennoch eine eigenständige Wirtschaftskraft und hohe Lebensqualität bieten. Meist handelt es sich um regionale Zentren mit 100.000 bis 400.000 Einwohnern.
Beispiele sind:
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Kassel – verkehrsgünstig in der Mitte Deutschlands, gut angebunden an Autobahnen und ICE.
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Kiel – Hafenstadt, Landeshauptstadt und Universitätsstandort, starker Mix aus Wohn und Gewerbenachfrage.
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Trier – Universitätsstadt mit touristischer Strahlkraft und Nähe zu Luxemburg, jährlich fast 1 Million Übernachtungen bei nur 110.000 Einwohnern.
Genau hier liegt der Reiz: Diese Märkte sind nicht im Fokus internationaler Großinvestoren und werden daher oft übersehen.
Warum Sekundärlagen lukrativer sind
Der wichtigste Grund ist das Verhältnis von Kaufpreis und Miete.
Beispiel:
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München: Kaufpreis im Schnitt 8.545 € pro m², Miete 23,90 € pro m².
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Leipzig: Kaufpreis im Schnitt 2.998 € pro m², Miete 11,80 € pro m².
Das bedeutet, die Miete in München ist nur doppelt so hoch, der Kaufpreis jedoch fast dreimal so hoch. In der Folge sinkt die Rendite drastisch.
Hinzu kommt: Institutionelle Investoren konzentrieren sich auf die großen Märkte mit hohen Volumina. Kleinere Transaktionen zwischen 1 und 20 Millionen € bleiben oft liegen. Zu groß für Privatanleger, zu klein für Fonds – genau hier entsteht eine Nische für flexible Investoren.
Weitere Vorteile von B Standorten
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Weniger Konkurrenz – bessere Verhandlungsposition, niedrigere Einstiegspreise.
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Aufwertung durch Infrastruktur – neue Häfen, Unternehmensansiedlungen oder Campus Erweiterungen wirken sich in kleineren Städten viel stärker auf den Markt aus als in Metropolen, die kaum noch große Sprünge machen.
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Nachhaltiges Wachstum – Mietschwankungen sind in vielen B Städten historisch geringer, die Nachfrage ist stabil und weniger anfällig für Konjunkturzyklen.
Beispiele sind Märkte wie Bonn oder Dortmund, die über Jahre hinweg eine sehr konstante Mietentwicklung gezeigt haben.
Risiken, die man beachten muss
Natürlich gibt es auch Nachteile. Der wichtigste Punkt sind die Exitmöglichkeiten. In B Städten ist der Käuferkreis kleiner, das bedeutet längere Haltedauern. Wer heute kauft, sollte daher nicht mit einem schnellen Verkauf spekulieren, sondern auf ein langfristiges Cashflow Modell setzen.
Zudem gilt: Due Diligence ist Pflicht. Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Leerstandsquote, Nachfragetrends und Infrastrukturprojekte müssen genau geprüft werden. Nicht jeder Sekundärstandort ist automatisch attraktiv.
Schritt für Schritt: So investieren Sie in B Lagen
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Standorte auswählen
Konzentrieren Sie sich auf ein bis zwei Märkte in Ihrer Nähe. Nähe verschafft Marktverständnis und erleichtert Netzwerkaufbau. Beispiel: Wer in Frankfurt aktiv ist, kann Gießen, Aschaffenburg oder Fulda prüfen. -
Due Diligence durchführen
Nutzen Sie Tools wie Empirica RegioData, Wüest Partner oder ImmobilienScout24 Preiskarten. Analysieren Sie Demografie, Mietentwicklung und Leerstände. Prüfen Sie zusätzlich kommunale Webseiten auf Bauprojekte und Infrastrukturpläne. -
Lokales Netzwerk aufbauen
Sprechen Sie Makler, Hausverwalter, Facility Manager und lokale Notariate an. Persönliche Präsenz zahlt sich langfristig aus. -
Suchprofil anpassen
Gestalten Sie Ihre Einkaufskriterien flexibel. Auch Immobilien, die auf den ersten Blick nicht passen, können durch Umnutzung oder Umbau interessant werden. -
Eigentümer direkt ansprechen
Direct Owner Marketing über Anzeigen, Flyer oder Online Kampagnen bringt zusätzliche Off Market Chancen. -
Langfristige Strategie entwickeln
Rechnen Sie mit längeren Haltefristen. Planen Sie Cashflow basierte Investments statt kurzfristiger Exit Strategien.
Fazit
Investitionen in B Standorte sind nicht nur eine Alternative, sondern für viele Investoren die bessere Wahl. Renditen sind im Schnitt fast doppelt so hoch wie in Metropolen. Die Märkte sind stabil, weniger volatil und bieten durch Infrastrukturprojekte enormes Aufwertungspotenzial.
Das Hauptrisiko liegt in der geringeren Liquidität beim Verkauf. Wer jedoch mit längeren Haltedauern plant und saubere Analysen durchführt, kann hier attraktive, nachhaltige Portfolios aufbauen.
Die Botschaft lautet: B Lagen sind kein Notnagel, sondern eine echte Chance für vorausschauende Investoren.
