Hinweis: Dieser Text dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bei konkreten steuerlichen Fragen sollte immer ein Steuerberater konsultiert werden.
Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist nicht nur eine Frage der reinen Zahlen, sondern auch ein Bereich, in dem steuerliche Überlegungen eine zentrale Rolle spielen. Wie bei privaten Investitionen, so müssen auch bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen die finanziellen Bedingungen stimmen. Es gibt jedoch zahlreiche Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen, insbesondere durch Abzüge von Zinsen und Abschreibungen sowie über die richtige Behandlung der Tilgung. Die wichtigsten steuerlichen Aspekte bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung umfassen Gewerbesteuer, Zinsen, Tilgung, Abschreibung, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer.
Gewerbesteuer und Zinsen: Steuerersparnis durch Abzüge
Die Gewerbesteuer ist eine von Kommunen erhobene Steuer auf den Gewinn eines Unternehmens und beträgt normalerweise 3,5 % des Gewerbeertrags. Der Gewerbeertrag ergibt sich aus den Umsatzerlösen abzüglich der Betriebsausgaben und Verluste.
Zinsen, die für die Finanzierung einer gewerblichen Immobilie gezahlt werden, können als Betriebsausgaben abgezogen werden. Dies führt zu einer Reduzierung des Gewerbeertrags und somit der Gewerbesteuer.
Beispiel zur Steuerersparnis durch Zinsabzüge:
Stellen Sie sich vor, ein Unternehmen erzielt einen Gewerbeertrag von 150.000 Euro und hat Zinsen in Höhe von 30.000 Euro für eine Immobilienfinanzierung gezahlt. Die Gewerbesteuer würde sich auf den ursprünglichen Gewerbeertrag von 150.000 Euro auf 5.250 Euro belaufen. Wenn die Zinsen als Betriebsausgaben abgezogen werden, reduziert sich der Gewerbeertrag auf 120.000 Euro. Die Gewerbesteuer auf diesen Betrag ergibt 4.200 Euro. In diesem Fall hat das Unternehmen durch den Abzug der Zinsen 1.050 Euro an Gewerbesteuer gespart.
Tilgung und Steuerabzüge:
Die Tilgung eines Darlehens kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Die Tilgung stellt keine Betriebsausgabe dar, da es sich lediglich um die Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals handelt.
Abschreibung von Gewerbeimmobilien:
Abschreibungen auf eine gewerbliche Immobilie können über deren Nutzungsdauer verteilt werden, die üblicherweise 33 1/3 Jahre beträgt. Diese Abschreibung wird in der Steuererklärung als Betriebsausgabe geltend gemacht. Unternehmen müssen dabei die Anschaffungskosten der Immobilie und die gewählte Abschreibungsmethode angeben.
Arten der Abschreibung:
- Lineare Abschreibung: Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt. Diese Methode ist einfach und nachvollziehbar.
- Degressive Abschreibung: Hier werden die Anschaffungskosten in den ersten Jahren stärker abgeschrieben, was in den folgenden Jahren abnimmt. Diese Methode ist nur für Immobilien zulässig, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden und kann unter bestimmten Umständen zu höheren steuerlichen Vorteilen führen, ist jedoch komplexer zu berechnen.
Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilienfinanzierung:
Die Umsatzsteuer auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Gewerbeimmobilie ist in der Regel abzugsfähig. Unternehmen können diese als Vorsteuer geltend machen, vorausgesetzt, die Immobilie wird zu mindestens 10 % betrieblich genutzt und dient der Erzielung von Einnahmen. Die entsprechenden Rechnungen müssen aufbewahrt und in der Steuererklärung angegeben werden.
Grunderwerbsteuer und steuerliche Absetzbarkeit:
Die Grunderwerbsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken anfällt, gehört zu den Kaufnebenkosten und kann nicht als Betriebsausgabe abgesetzt werden.
Fazit:
Die Wahl der richtigen Finanzierung ist ein entscheidender Schritt für ein erfolgreiches Immobilieninvestment. Für detaillierte steuerliche Beratung sollten Investoren stets professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Wer jedoch nach der passenden Finanzierungslösung sucht, kann sich bequem an die Experten von OFFMARKET24 wenden.
